L’acquisition immobilière est une étape importante dans la vie d’un chef d’entreprise, d’un indépendant ou d’un particulier. Peu importe qu’il s’agisse d’un usage professionnel ou personnel, d’un investissement immobilier locatif ou d’une résidence secondaire, ce type de projet ne s’improvise pas.
De nombreuses décisions doivent être prises dès le départ : structure juridique, mode de détention, fiscalité, financement, protection du patrimoine… Et trop souvent, les acquéreurs se lancent sans être suffisamment accompagnés, au risque de commettre des erreurs coûteuses.
Le Cabinet Opale vous partage des conseils immobiliers concrets pour préparer l’achat d’un bien immobilier, sécuriser votre opération et optimiser son montage. Des conseils en achat immobilier qui vous permettront de faire toute la différence dans la réussite de votre projet.
Définir son objectif avant d’acheter un bien immobilier
Avant toute chose, vous devez bien acheter, c’est-à-dire en connaissance de cause. Quel est votre objectif principal ?
- Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour percevoir des loyers ?
- Vous achetez des logements neufs pour défiscaliser ?
- Vous envisagez l’acquisition d’un bien immobilier pour y loger votre entreprise ou pour loger vos proches ?
- Il s’agit d’un programme immobilier dans le neuf ou dans l’ancien ?
Selon le cas, les implications juridiques, fiscales et financières sont très différentes. Par exemple, l’achat d’un bien locatif implique une attention particulière à la rentabilité nette, aux charges récupérables, au régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP…) et aux perspectives de valorisation.
Il est donc indispensable de définir clairement votre projet d’achat en amont.
Les erreurs à éviter avant de signer
1. Négliger les coûts réels
Un achat immobilier ne se limite pas au prix affiché. Il faut ajouter :
- les frais de notaire (généralement entre 7 et 8 % dans l’ancien).
- les travaux éventuels.
- la fiscalité annuelle (impôt foncier, revenus fonciers).
- les charges de copropriété, d’entretien, ou de gestion locative.
2. Mal structurer l’opération immobilière
Acheter en nom propre, via une SCI, une holding patrimoniale ? Ces choix ont des conséquences directes sur :
- la protection de votre patrimoine personnel.
- la fiscalité des revenus et de la revente.
- les droits de succession à long terme.
Un mauvais choix initial peut coûter cher en cas de transmission ou de revente.
3. Mal anticiper le financement
Un prêt immobilier peut se révéler un levier puissant à condition d’être bien négocié. Les prêteurs exigent souvent un plan de financement clair, des revenus réguliers et une assurance de prêt adaptée.
Négocier le meilleur taux est important, mais il faut aussi penser à la durée, au taux d’assurance, aux garanties et à l’impact sur votre emprunt global.
Comment structurer son projet immobilier avec méthode ?
Choisir la bonne forme juridique
Une SCI à l’IR, à l’IS, un achat en nom propre, un circuit d’investissement via une société d’exploitation ou de gestion : le choix dépend de vos objectifs et de votre situation.
Objectif patrimonial ? Usage professionnel ou privé ? Location nue ou meublée ?
Là encore, notre cabinet d’expert-comptable vous aide à arbitrer en tenant compte de toutes les dimensions que vous donnez à votre projet.
Construire un plan de financement solide
Un projet immobilier ne peut s’envisager sans une modélisation complète :
- Montant de l’apport personnel ou du financement externe ?
- Niveau de charges fiscales et sociales liées ?
- Quel impact sur la rentabilité nette ?
La simulation d’un business plan clair est essentielle pour prendre des décisions éclairées.
Préparer la transmission
Un bien immobilier est rarement détenu pour seulement quelques années. Il faut donc prévoir ce qu’il adviendra à terme : donation, transmission, vente, succession. Les solutions existent (démembrement, pacte Dutreil, montage en société), encore faut-il les anticiper.
Pourquoi faire appel à un cabinet d’expertise comptable ?
Notre cabinet d’expertise comptable vous accompagne et intervient comme un conseiller stratégique pour structurer, sécuriser et rentabiliser votre projet.
Contrairement à un agent ou à une banque, votre expert-comptable ne vend pas un produit ou un crédit. Son seul objectif est la cohérence globale de votre projet et la sécurisation de votre investissement immobilier.
Vous bénéficiez d’un accompagnement complet :
- Analyse de votre situation personnelle et professionnelle.
- Étude de faisabilité et arbitrage des montages.
- Élaboration de prévisionnels.
- Optimisation de la fiscalité liée à l’opération.
- Préparation de l’acte authentique avec le notaire.
En lien avec vos objectifs, notre équipe comptable vous aide à simuler plusieurs scénarios pour faire un choix pertinent.
Notre cabinet accompagne régulièrement des dirigeants, indépendants et investisseurs dans leurs projets immobiliers avec une approche pluridisciplinaire qui vous offre une vision claire, rigoureuse et adaptée à vos ambitions.
L’achat immobilier est une opportunité… mais aussi un engagement à long terme. Mal préparée, l’acquisition d’un bien immobilier peut entraîner des charges fiscales élevées, un rendement insuffisant ou des difficultés de transmission.
Pour éviter les pièges, structurer intelligemment votre projet et optimiser sa rentabilité, l’accompagnement de notre cabinet d’expertise comptable est une réelle valeur ajoutée.
Le Cabinet Opale place la clarté, l’écoute et la stratégie au cœur de ses missions d’accompagnement et de conseil. Prenez rendez-vous avec notre équipe pour construire ensemble un projet immobilier solide, cohérent et parfaitement aligné avec vos objectifs patrimoniaux.
