Vous envisagez d’investir dans l’immobilier ? Félicitations ! Avant de concrétiser ce projet, il est essentiel de bien comprendre les différentes options juridiques et fiscales qui s’offrent à vous.

Beaucoup d’investisseurs se lancent sans anticiper les conséquences à long terme : transmission du patrimoine, fiscalité, mode de gestion. Parmi les solutions, la SCI (Société Civile Immobilière) est souvent privilégiée lorsqu’il s’agit d’un investissement à plusieurs, notamment en famille ou entre proches, grâce au partage des parts sociales.

Mais qu’en est-il face à un achat en nom propre ? Quels sont les avantages réels d’acheter via une société plutôt qu’en votre nom personnel ? Et surtout, comment s’organise l’imposition des revenus et de la plus-value dans chaque cas ?

Le cabinet OPALE – Conseils & Expertise Comptable met à votre disposition son expertise afin de vous accompagner à chaque étape de votre projet immobilier. Notre objectif : vous aider à préparer sereinement l’achat de votre bien, sécuriser toutes les démarches juridiques et fiscales, et optimiser le montage de votre opération.

Grâce à nos conseils pratiques en achat immobilier, vous disposez de solutions concrètes pour maximiser la rentabilité de votre investissement et garantir la réussite de votre projet.

Pourquoi investir en nom propre ou en SCI : quelles différences ?

L’achat en nom propre

Lorsque vous investissez en nom propre, le bien immobilier est acquis directement à votre nom.
Toutes les démarches administratives (acte de authentique, prêt bancaire, fiscalité, urbanisme etc.) vous désignent personnellement comme propriétaire. Vous gérez seul le bien, et les revenus locatifs sont intégrés directement dans votre déclaration d’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers ( sauf si le bien est loué meublé!).

En résumé :

• Propriété directe et individuelle.
• Gestion simplifiée, mais peu de souplesse en cas d’association avec d’autres personnes.
• Fiscalité des revenus fonciers (soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux) sauf si LMNP.

L’achat via une SCI (Société Civile Immobilière)

À l’inverse, investir via une SCI consiste à créer une société dont l’objet exclusif est la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier.
C’est donc la SCI qui devient propriétaire du bien, et non vous directement. En tant qu’associé, vous détenez des parts sociales de la société et participez aux décisions de gestion (mise en location, financement, vente, etc.).

Les avantages de la SCI :

• Possibilité d’investir à plusieurs (cercle familial restreint ou élargit, amis, investisseurs).
• Transmission facilitée grâce à la cession de parts sociales.
• Choix du régime fiscal : impôt sur le revenu (IR) ou option pour l’impôt sur les sociétés (IS), permettant parfois d’optimiser la fiscalité et de développer un patrimoine plus conséquent.

Conseil d’expert :
Le choix entre l’investissement en nom propre et via une SCI dépend de vos objectifs :

• Investir seul et simplement → le nom propre est souvent suffisant.
• Anticiper la transmission, associer plusieurs investisseurs ou optimiser la fiscalité → la SCI devient un outil incontournable.

Nom propre ou SCI : quelle forme juridique pour quels avantages ?

Avantages de l’investissement en nom propre

L’investissement en nom propre se distingue d’abord par sa simplicité. Aucune création de société ni rédaction de statuts n’est nécessaire : vous achetez directement à votre nom, ce qui facilite les démarches administratives et bancaires. Les frais de fonctionnement sont également réduits, puisqu’il n’y a pas de formalités comptables particulières.
Sur le plan fiscal, les revenus locatifs sont déclarés comme des revenus fonciers. Selon votre situation, vous pouvez opter pour le micro-foncier, qui applique un abattement de 30 %, ou pour le régime réel, permettant de déduire les charges et intérêts d’emprunt. Enfin, la gestion est directe : vous êtes le seul décisionnaire concernant la location, la vente ou encore les travaux.

Inconvénients de l’investissement en nom propre

La contrepartie principale réside dans la fiscalité, souvent plus lourde que dans une SCI. Les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %), ce qui peut devenir pénalisant en cas de revenus élevés. L’investissement en nom propre manque également de souplesse pour investir à plusieurs, car il impose le recours à l’indivision, une solution rarement pratique.
La transmission est plus complexe : en cas de succession, le bien doit être divisé ou vendu, avec un risque de conflits familiaux. Enfin, cette forme ne permet aucune optimisation fiscale par l’option à l’IS, ce qui limite la possibilité de lisser la fiscalité et de constituer des réserves pour réinvestir.

Avantages de l’investissement en SCI

À l’inverse, l’investissement via une SCI offre davantage de flexibilité. La société devient propriétaire du bien, et chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport. Cette structure est particulièrement adaptée aux projets familiaux ou menés avec des partenaires. La transmission est également simplifiée, car il est possible de céder progressivement des parts sociales aux héritiers, ce qui limite les droits de succession et évite la vente forcée du bien.
La SCI offre aussi un choix fiscal stratégique. Elle peut être imposée à l’IR, comme en nom propre, ou opter pour l’impôt sur les sociétés, permettant de réinvestir les loyers à un taux d’imposition souvent plus avantageux. Par ailleurs, sa souplesse de gestion permet d’adapter les statuts aux besoins des associés, en définissant notamment le rôle du gérant et les modalités de décision. Enfin, une SCI renforce la capacité d’investissement et donne une image professionnelle aux yeux des banques.

Inconvénients de l’investissement en SCI

En revanche, une SCI implique davantage de formalités. La création nécessite la rédaction de statuts et une immatriculation, puis il faut respecter un certain formalisme de gestion : assemblées générales, tenue de registres et obligations comptables. Les frais de fonctionnement sont donc plus élevés, d’autant que le recours à un expert-comptable est fortement conseillé, voire obligatoire dans le cas d’une SCI à l’IS.
L’accès au financement peut également être plus complexe, certaines banques étant plus exigeantes avec les structures sociétaires. Enfin, la présence de plusieurs associés peut entraîner des désaccords sur la gestion du bien, ralentissant les décisions relatives à la vente ou aux travaux. Pour un investisseur seul sans objectif patrimonial à long terme, la SCI peut représenter une lourdeur inutile par rapport à un achat en nom propre.

SCI ou nom propre : que choisir pour la location saisonnière ?

Investir dans la location saisonnière (Airbnb, Booking, Abritel…) peut être une excellente manière de rentabiliser un bien immobilier. Mais avant de se lancer, une question essentielle se pose : faut-il acheter et exploiter le bien en nom propre ou créer une SCI (Société Civile Immobilière) ? Le choix du statut juridique a des conséquences sur la fiscalité, la gestion et la transmission du patrimoine.

La location saisonnière en nom propre

En investissant en nom propre, le propriétaire gère directement le bien et déclare ses revenus locatifs dans sa propre déclaration fiscale. Attention toutefois : la location meublée saisonnière relève en principe du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non des revenus fonciers. Cela signifie que vous serez imposé soit au micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %, voire 71 % pour les meublés de tourisme classés), soit au régime réel, permettant de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais d’entretien, etc.).

👉 Avantages :

• Simplicité de fonctionnement, pas de société à gérer.
• Fiscalité avantageuse au micro-BIC, surtout pour un petit volume de loyers.
• Gestion directe et autonomie totale dans les décisions.

👉 Inconvénients :

• Imposition à l’impôt sur le revenu, ce qui peut être lourd si vos revenus sont déjà élevés.
• Difficulté à investir à plusieurs, sauf à passer par une indivision (souvent contraignante).
• Transmission plus compliquée en cas de succession.

La location saisonnière via une SCI

À première vue, la SCI pourrait sembler intéressante pour gérer une location saisonnière, surtout si l’on souhaite investir à plusieurs ou organiser la transmission. Mais attention : la SCI est une structure de nature civile, et elle n’est pas censée exercer une activité commerciale comme la location meublée saisonnière.

En pratique, cela signifie que si une SCI loue un bien en meublé saisonnier, elle risque d’être automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans certains cas, cela peut être un avantage, notamment si l’objectif est de capitaliser et de réinvestir les bénéfices au sein de la société. Cependant, la revente du bien sera plus lourdement taxée (moins-values immobilières moins favorables à l’IS qu’à l’IR).

👉 Avantages :

• Possibilité d’investir à plusieurs en définissant précisément les règles de gestion.
• Transmission facilitée par la cession progressive de parts sociales.
• Capitalisation des bénéfices au sein de la SCI en cas d’assujettissement à l’IS.

👉 Inconvénients :

• Fonctionnement plus complexe (statuts, assemblées, comptabilité).
• Fiscalité moins avantageuse à long terme en cas de revente, si la SCI est soumise à l’IS.
• Inadaptée pour une location saisonnière en IR, car la SCI n’est pas conçue pour gérer une activité commerciale.

Alors, quelle solution choisir ?

Pour une location saisonnière individuelle, l’achat en nom propre est généralement plus simple et plus avantageux sur le plan fiscal grâce au régime BIC. La SCI peut être pertinente si vous investissez en famille ou si vous préparez une transmission patrimoniale, mais il faut garder en tête qu’elle basculera vite vers l’IS, ce qui modifie fortement l’équilibre fiscal.

En résumé :

• Nom propre → recommandé pour la plupart des locations saisonnières, surtout si vous débutez ou investissez seul.
• SCI → adaptée à des projets de groupe ou à une logique patrimoniale de long terme, en acceptant les contraintes fiscales de l’IS.

Pourquoi acheter en SCI plutôt qu’en indivision ?

Lorsqu’on souhaite acheter un bien immobilier à plusieurs – en couple, entre amis ou en famille – deux options reviennent souvent : l’indivision ou la SCI (Société Civile Immobilière). Ces deux solutions permettent d’être copropriétaire d’un bien, mais leur fonctionnement et leurs conséquences juridiques et fiscales sont très différents.

L’indivision : simplicité mais fragilité

L’indivision signifie que chaque acquéreur détient une quote-part du bien proportionnelle à son apport. Si deux personnes achètent un appartement, l’une à 60 % et l’autre à 40 %, chacune possède cette fraction du bien, sans distinction sur telle ou telle pièce.

L’avantage principal de l’indivision est sa simplicité : aucune société à créer, il suffit de signer l’acte d’achat. Elle entraîne également un coût réduit, puisqu’il n’y a pas de frais de fonctionnement ni de formalités juridiques à assumer. C’est une solution souvent choisie pour un achat ponctuel, par exemple entre frères et sœurs ou par un couple.

Mais l’indivision présente de nombreuses limites. Les décisions concernant la gestion du bien – travaux, location, vente – doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut rapidement conduire à des blocages. Elle est aussi instable, car selon la loi « nul n’est censé rester en indivision » : un indivisaire peut forcer la vente à tout moment. Enfin, la transmission est complexe : au décès d’un indivisaire, ses héritiers intègrent automatiquement l’indivision, multipliant les acteurs et les risques de conflit.

La SCI : organisation et stabilité

La SCI est une société spécialement créée pour détenir et gérer un bien immobilier. Contrairement à l’indivision où chacun détient une quote-part, les associés d’une SCI possèdent des parts sociales de la société, ce qui apporte une organisation plus structurée.

La SCI permet une véritable souplesse de gestion. Les statuts définissent les règles de fonctionnement, la nomination d’un gérant et les modalités de décision, évitant ainsi les blocages systématiques. Elle apporte aussi une stabilité : un associé qui souhaite se retirer revend ses parts sociales, sans remettre en cause la propriété du bien par la société. La transmission est plus simple et souvent plus avantageuse fiscalement, puisqu’il est possible de céder progressivement des parts sociales. Enfin, la SCI peut renforcer la capacité d’investissement et donner une meilleure image auprès des banques.

La SCI a toutefois quelques inconvénients. Sa création impose des formalités : rédaction de statuts, immatriculation au registre du commerce. Elle entraîne aussi des coûts de fonctionnement supplémentaires, avec des obligations comptables et juridiques, nécessitant parfois l’intervention d’un expert-comptable. Sa gestion est donc plus complexe que celle de l’indivision et peut sembler lourde pour un projet limité.

SCI ou indivision : que choisir ?

L’indivision est adaptée pour un achat simple, à court terme, ou lorsqu’il n’y a pas d’enjeu particulier de gestion sur le long terme. En revanche, la SCI est plus pertinente si l’objectif est de sécuriser la gestion, d’éviter les blocages entre plusieurs propriétaires, de préparer une transmission patrimoniale ou encore de développer un patrimoine familial durable.

En résumé, l’indivision rime avec simplicité mais instabilité, tandis que la SCI apporte organisation, protection et transmission facilitée, au prix de démarches plus lourdes.

Quelle solution alternative à la SCI  ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est très répandue pour gérer un bien immobilier à plusieurs, mais elle n’est pas toujours le meilleur choix. Selon vos objectifs, il existe des alternatives plus adaptées, notamment pour la location meublée ou la gestion d’un patrimoine individuel.

1. Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le LMNP est une alternative simple et particulièrement avantageuse pour ceux qui investissent en location meublée, qu’il s’agisse d’une location longue durée ou d’une location saisonnière. Contrairement à la SCI, vous détenez directement le bien à votre nom, mais vous bénéficiez d’une fiscalité spécifique.

👉 Le grand atout du LMNP est sa fiscalité au régime BIC :

• Au micro-BIC, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés de tourisme classés).
• Au régime réel, vous pouvez déduire la quasi-totalité des charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux…) et surtout amortir le bien immobilier, ce qui réduit fortement le revenu imposable, parfois jusqu’à l’annuler.

Le LMNP reste idéal pour un investisseur individuel qui souhaite combiner simplicité de gestion et optimisation fiscale.

2. La SARL de famille

La SARL de famille est une société commerciale qui se prête parfaitement à la location meublée exercée en commun. Contrairement à la SCI, elle est parfaitement adaptée à une activité commerciale comme la location saisonnière.

👉 Son avantage principal est la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR), alors que les SARL classiques sont imposées par défaut à l’IS. Cela permet aux associés d’intégrer directement les revenus dans leur imposition personnelle, tout en conservant un cadre juridique clair et une gestion collective.

La SARL de famille est souvent choisie par des familles qui veulent gérer ensemble un parc immobilier meublé, avec une organisation plus solide qu’en LMNP individuel.

3. L’EURL ou la SASU

Pour un investisseur seul qui souhaite séparer son patrimoine personnel et professionnel, il est possible de recourir à une EURL (SARL unipersonnelle) ou une SASU (SAS unipersonnelle).

👉 L’EURL permet de rester à l’impôt sur le revenu et convient bien à ceux qui veulent conserver une certaine simplicité. La SASU, quant à elle, offre une souplesse de fonctionnement et une transmission plus facile, mais elle est généralement soumise à l’impôt sur les sociétés.

Ces structures permettent une gestion professionnelle et sécurisée, mais au prix de formalités plus lourdes et de frais de fonctionnement plus élevés que le LMNP.

Quelle solution privilégier ?

• Pour un projet individuel en location meublée avec un objectif d’optimisation fiscale → le LMNP est la solution la plus simple et la plus avantageuse.
• Pour une gestion familiale d’un parc locatif meublé → la SARL de famille s’impose comme une alternative solide à la SCI.
• Pour un investisseur seul qui veut séparer son patrimoine et fonctionner comme une entreprise → l’EURL ou la SASU sont adaptées.

En résumé, la SCI n’est pas la seule option. Selon la nature de votre projet et vos objectifs patrimoniaux, le LMNP, la SARL de famille, ou encore l’EURL/SASU peuvent représenter des solutions plus efficaces et fiscalement optimisées.

Pourquoi faire appel à un cabinet d’expertise comptable ?

Notre cabinet d’expertise comptable vous accompagne et intervient comme un conseiller stratégique pour structurer, sécuriser et rentabiliser votre projet.

Contrairement à un agent ou à une banque, votre expert-comptable ne vend pas un produit ou un crédit. Son seul objectif est la cohérence globale de votre projet et la sécurisation de votre investissement immobilier.

Vous bénéficiez d’un accompagnement complet :

• Analyse de votre situation personnelle et professionnelle.
• Étude de faisabilité et arbitrage des montages.
• Élaboration de prévisionnels.
• Optimisation de la fiscalité liée à l’opération.
• Préparation de l’acte authentique avec le notaire.

En lien avec vos objectifs, notre équipe comptable vous aide à simuler plusieurs scénarios pour faire un choix pertinent.

Notre cabinet accompagne régulièrement des dirigeants, indépendants et investisseurs dans leurs projets immobiliers avec une approche pluridisciplinaire qui vous offre une vision claire, rigoureuse et adaptée à vos ambitions.

L’achat immobilier est une opportunité… mais aussi un engagement à long terme. Mal préparée, l’acquisition d’un bien immobilier peut entraîner des charges fiscales élevées, un rendement insuffisant ou des difficultés de transmission.

Pour éviter les pièges, structurer intelligemment votre projet et optimiser sa rentabilité, l’accompagnement de notre cabinet d’expertise comptable est une réelle valeur ajoutée.

Le Cabinet Opale place la clarté, l’écoute et la stratégie au cœur de ses missions d’accompagnement et de conseil. Prenez rendez-vous avec notre équipe pour construire ensemble un projet immobilier solide, cohérent et parfaitement aligné avec vos objectifs patrimoniaux.

FAQ – nom propre ou SCI : conseils d’expert-comptable

Pourquoi acheter en SCI plutôt qu’en nom propre ?

Acheter en SCI permet de mieux organiser la gestion d’un bien immobilier, surtout lorsqu’il y a plusieurs propriétaires. Contrairement à l’achat en nom propre, la SCI offre une souplesse statutaire (désignation d’un gérant, règles de majorité) et une stabilité : un associé qui souhaite sortir revend simplement ses parts sans forcer la vente du bien. Elle facilite également la transmission, puisque céder des parts sociales est plus simple et fiscalement avantageux que transmettre un bien indivis.

Quelle est la différence fiscale entre une SCI et un nom propre ?

En nom propre, la fiscalité dépend de la nature du bien : revenus fonciers pour la location nue, BIC pour la location meublée. Les loyers sont alors intégrés directement à l’impôt sur le revenu, souvent avec une pression fiscale importante si vos revenus sont élevés.
En SCI, par défaut, les revenus sont imposés à l’IR au prorata des parts des associés, mais il est aussi possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cela permet de capitaliser les bénéfices dans la société à un taux plus faible, mais entraîne une imposition plus lourde lors de la revente du bien (moins-values moins avantageuses qu’à l’IR).

Pourquoi passer un bien propre en SCI ?

Transformer un bien détenu en nom propre en SCI peut être utile pour préparer une transmission familiale, associer d’autres investisseurs, ou bénéficier d’une meilleure organisation de gestion. Par exemple, un propriétaire qui veut anticiper une succession peut apporter son bien dans une SCI et transmettre progressivement des parts sociales à ses enfants, tout en gardant le contrôle via la gérance.

Quels sont les frais de notaire pour une SCI familiale ?

La création d’une SCI familiale entraîne des frais de notaire si un bien immobilier est apporté à la société. Ces frais correspondent essentiellement aux droits d’enregistrement et aux émoluments du notaire, généralement compris entre 7 % et 8 % de la valeur du bien. S’il s’agit seulement de rédiger les statuts, sans apport immobilier, les frais seront bien plus réduits (quelques centaines d’euros pour un acte simple).

Quand est-ce qu’il est préférable de faire une SCI ?

La SCI est à privilégier lorsque l’on souhaite investir à plusieurs, anticiper une transmission patrimoniale, ou organiser la gestion collective d’un bien. Elle est particulièrement adaptée pour :

Les investisseurs qui souhaitent développer un patrimoine immobilier structuré.

Les familles voulant préparer une succession en douceur.

Les couples ou associés souhaitant éviter les blocages de l’indivision.