L’année 2025 marque un tournant majeur pour les régimes de Location Meublée Professionnelle (LMP) et Non Professionnelle (LMNP) en France.
Entre la loi Le Meur (loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024), qui vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme au niveau local, et la loi de finances 2025, les règles fiscales et réglementaires évoluent profondément.
Ces réformes viennent redéfinir les conditions d’accès, le régime fiscal et les obligations déclaratives applicables aux loueurs en meublé, avec des conséquences concrètes tant pour les investisseurs que pour les propriétaires.
Comprendre ces changements est essentiel pour anticiper leur impact sur la rentabilité, la fiscalité et la gestion des biens meublés dès 2025.
Vous êtes loueur en meublé ? Faites le point sur les réformes 2025 du LMP et du LMNP et préparez dès maintenant votre stratégie fiscale et patrimoniale.
1. Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
Jusqu’à présent, les amortissements déduits dans le cadre du régime réel n’étaient pas pris en compte lors de la revente d’un bien immobilier loué en meublé.
Depuis février 2025, la loi de finances change la donne : elle impose désormais la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable.
Cette mesure entraîne une augmentation potentielle de l’imposition lors de la cession du bien.
Exemple :
Un bien acheté 300 000 € et revendu 500 000 €, avec 60 000 € d’amortissements déduits, verra sa plus-value imposable passer de 200 000 € à 260 000 €.
2. Réforme du régime micro-BIC : nouveaux abattements et plafonds de recettes
La loi Le Meur, adoptée fin 2024, modifie en profondeur les taux d’abattement et les plafonds de recettes applicables au régime micro-BIC pour les locations meublées.
Cette réforme vise à mieux encadrer le développement des meublés de tourisme, tout en rééquilibrant la fiscalité entre les différentes formes de location.
- Meublés de tourisme non classés :
L’abattement forfaitaire est désormais réduit à 30 %, avec un plafond de recettes abaissé à 15 000 € par an. - Meublés classés et chambres d’hôtes :
Ces locations bénéficient d’un abattement de 50 %, dans la limite d’un plafond de 77 700 € de recettes annuelles.
Concrètement, ces changements rendent le régime micro-BIC beaucoup moins favorable pour de nombreux loueurs en meublé, notamment ceux qui n’ont pas fait classer leur bien.
Dans la majorité des situations, il devient plus avantageux fiscalement d’opter pour le régime réel, qui permet la déduction des charges et des amortissements du bien.
3. Encadrement énergétique des locations meublées
La réglementation énergétique continue de se durcir pour les logements les plus énergivores. Les biens classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont progressivement interdits à la location, qu’il s’agisse de résidences principales ou de locations meublées de courte durée.
- Classe G : interdiction de location depuis 2023.
- Classe F : interdiction prévue en 2028.
- Classe E : interdiction prévue en 2034.
Les propriétaires bailleurs doivent donc anticiper ces échéances et prévoir les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour maintenir la mise en location de leur bien.
Ces règles s’appliquent également aux locations saisonnières et meublés touristiques, désormais soumis aux mêmes critères de performance énergétique minimale.
À noter qu’un possible allègement de ces mesures pourrait être annoncé à l’automne, notamment pour tenir compte des contraintes financières des propriétaires.
4. Suppression de l’avantage fiscal lié à l’adhésion à un OGA
À compter des revenus 2025, les adhérents à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) ne bénéficieront plus de la réduction d’impôt spécifique qui leur était jusque-là accordée.
Cette suppression met fin à un avantage historique destiné à encourager la transparence et la fiabilité des déclarations fiscales des indépendants et loueurs en meublé.
Cependant, l’adhésion à un OGA conserve un réel intérêt pratique. Elle permet encore de profiter de services d’accompagnement fiscal et comptable :
- relecture et validation de la liasse fiscale,
- formations et informations personnalisées,
- vérification des plus-values imposables ou exonérées,
- et sécurisation des données comptables transmises à l’administration.
Ces contrôles et conseils peuvent s’avérer précieux, notamment pour éviter des erreurs de calcul ou des redressements fiscaux coûteux, particulièrement fréquents en matière de plus-values de cession.
💡 Bon à savoir : pourquoi adhérer à un Centre ou Organisme de Gestion Agréé (CGA / OGA) ?
Même si l’avantage fiscal lié à l’adhésion à un CGA ou OGA disparaît à compter des revenus 2025, ces structures conservent un rôle essentiel d’accompagnement pour les indépendants, artisans, loueurs en meublé et professions libérales.
Les principaux avantages d’une adhésion :
- Prévention fiscale : accompagnement personnalisé, contrôle de cohérence des déclarations et relecture de la liasse fiscale pour limiter les risques de redressement.
- Formations et informations : accès à des webinaires, ateliers et fiches pratiques sur les nouveautés fiscales, sociales et comptables.
- Assistance administrative : aide à la dématérialisation et à la transmission sécurisée des déclarations à l’administration fiscale.
- Analyse sectorielle : études économiques et comparatifs d’activité pour situer votre entreprise ou votre activité locative par rapport à votre secteur.
- Avantages exclusifs : tarifs préférentiels sur des services professionnels, formations en ligne (par exemple via Skilléo), voire réductions sur les loisirs et activités culturelles.
Exemples d’organismes agréés :
➡️ En adhérant à un OGA, vous bénéficiez d’un véritable partenaire de sécurité et de conseil fiscal, même sans avantage fiscal direct.
5. Distinction entre LMP et LMNP?
Avant de choisir entre les statuts Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), il est essentiel de bien comprendre leurs différences fiscales, sociales et patrimoniales. Ces deux régimes offrent des avantages distincts selon le profil de l’investisseur, le montant des recettes locatives et la stratégie de gestion du patrimoine. Le tableau ci-dessous récapitule les principaux critères pour orienter votre choix en 2025.
| Critères | LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) | LMP (Loueur en Meublé Professionnel) |
|---|---|---|
| Recettes annuelles | ≤ 23 000 € ou < revenus professionnels | > 23 000 € et supérieures aux revenus professionnels du foyer |
| Régime d’imposition | Micro-BIC ou Réel simplifié | Réel obligatoire |
| Cotisations sociales | Non (soumis aux prélèvements sociaux 17,2 %) | Oui (affiliation au régime social des indépendants) |
| Régime des plus-values | Régime des particuliers (plus-values immobilières privées) | Régime des professionnels (BIC professionnel) |
| Transmission du bien | Imposable selon le régime des particuliers | Possibilité d’exonération progressive selon la durée d’activité |
Conseils pratiques :
1. Anticipez la revente :
Si vous envisagez de céder votre bien meublé, prenez en compte la réintégration des amortissements dans la plus-value imposable à partir de 2025. Cela peut modifier significativement le montant de l’impôt dû lors de la vente.
2. Optez pour le régime réel dès que possible :
Le régime réel devient souvent plus avantageux dès que vous réalisez des travaux, achetez un bien à fort amortissement, ou dépassez les seuils du micro-BIC. Il permet de déduire les charges réelles, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien.
3. Surveillez la performance énergétique de vos logements :
Les locations classées F ou G seront progressivement interdites. Investir dans la rénovation énergétique vous permettra de conserver la mise en location, d’améliorer la rentabilité et de valoriser votre patrimoine à la revente.
4. Faites-vous accompagner :
Les règles LMP/LMNP évoluent régulièrement. Le Cabinet OPALE vous accompagne dans le choix du régime le plus adapté, la déclaration fiscale et la stratégie patrimoniale associée.
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FAQ – LMP ou LMP les nouvelles règles : tout ce qu’il faut savoir
Quelle différence entre LMP et LMNP ?
La différence principale entre le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) réside dans le niveau de recettes et le statut fiscal. Le LMNP s’applique lorsque les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 € ou inférieures aux revenus du foyer fiscal. Le LMP, lui, devient obligatoire dès que les recettes dépassent 23 000 € et sont supérieures aux autres revenus du foyer. Le LMP entraîne une imposition plus lourde (régime réel obligatoire, cotisations sociales), mais permet des avantages patrimoniaux à long terme (exonération progressive de plus-value, déduction des déficits sans limite).
Quels sont les inconvénients du régime LMP ?
Le régime LMP implique plusieurs contraintes : affiliation obligatoire au régime social des indépendants, avec des cotisations sociales plus élevées que les prélèvements du LMNP ; régime réel obligatoire nécessitant une gestion comptable plus rigoureuse ; plus-values professionnelles en cas de revente, souvent plus imposées que dans le cadre du LMNP. Cependant, ces contraintes peuvent être compensées par la déductibilité totale des charges et amortissements ainsi que par des avantages sur la transmission du patrimoine après plusieurs années d’activité.
Quelles sont les deux conditions qui font passer du statut LMNP au LMP ?
Le passage du statut LMNP au LMP s’effectue automatiquement lorsque deux conditions sont réunies : 1) les recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € ; 2) ces recettes sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, BA). Dès que ces deux critères sont remplis, le statut devient LMP de plein droit, sans démarche particulière. L’administration fiscale ajuste alors le régime d’imposition et les obligations sociales.
Est-il plus intéressant de louer meublé ou non meublé ?
En général, louer en meublé est plus rentable que la location nue. Les loyers sont souvent 10 à 20 % plus élevés. Le régime LMNP ou LMP permet de déduire les charges (intérêts d’emprunt, frais, amortissements) et de réduire considérablement la fiscalité. La location nue, relevant des revenus fonciers, offre moins de possibilités d’optimisation fiscale. Cependant, la location meublée exige plus de gestion et un respect strict des critères de mobilier et de durée de bail.
Pourquoi ne faut-il pas investir en LMNP ?
Le LMNP reste attractif, mais il comporte certains risques souvent méconnus : les règles fiscales évoluent régulièrement (comme la réintégration des amortissements en 2025) ; le régime micro-BIC devient moins intéressant depuis la loi Le Meur, avec un abattement réduit et des plafonds abaissés ; en cas de revente, les amortissements déduits peuvent être réintégrés, augmentant la plus-value imposable. Malgré cela, le LMNP reste un excellent levier patrimonial, à condition d’être accompagné par un expert-comptable pour optimiser le régime réel.
Quels sont les pièges du statut LMNP ?
Parmi les pièges les plus fréquents : ignorer les seuils de revenus qui entraînent le passage automatique au LMP ; mal gérer l’amortissement, qui doit être calculé précisément pour éviter des corrections fiscales ; négliger les obligations déclaratives (numéro SIRET, déclaration P0i, tenue d’une comptabilité) ; confondre LMNP et location saisonnière, alors que les meublés de tourisme sont soumis à des règles spécifiques (classement, plafonds, taxe de séjour). Pour éviter ces erreurs, il est fortement recommandé de faire appel à un cabinet d’expertise comptable spécialisé dans la location meublée.
