LMNP / LMP
Optimisez Votre Investissement Immobilier Meublé
Investir dans l’immobilier meublé, sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel), permet de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs tout en générant des revenus passifs. Toutefois, une gestion rigoureuse et une stratégie fiscale adaptée sont indispensables pour maximiser le potentiel de ce type d’investissement. En tant qu’expert-comptable spécialisé en LMNP et LMP, nous vous accompagnons pour optimiser la rentabilité de votre patrimoine, maximiser vos économies d’impôt et garantir votre conformité avec les obligations fiscales, juridiques et comptables.
Nos expertises
Un Accompagnement sur-mesure
Comprendre les Statuts LMNP et LMP
Le choix entre le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur en Meublé Professionnel) repose sur vos revenus locatifs et leur part dans vos revenus globaux.
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) :
- Conditions : Ce statut s’applique si :
- Vos recettes annuelles issues de la location meublée sont inférieures à 23 000 € toutes taxes comprises.
- Ou ces recettes représentent moins de 50 % de vos revenus globaux.
- Avantages :
- Fiscalité avantageuse grâce à la possibilité d’amortir le bien immobilier et le mobilier.
- Déduction de charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.).
- Choix entre deux régimes fiscaux : Micro-BIC ou Réel (voir point 2).
LMP (Loueur en Meublé Professionnel) :
- Conditions : Ce statut s’applique si :
- Vos recettes annuelles dépassent 23 000 €.
- Et ces recettes représentent plus de 50 % de vos revenus globaux.
- Avantages :
- Déduction des déficits sur le revenu global sans limitation.
- Exonération totale ou partielle des plus-values sous certaines conditions.
- Charges plus étendues déductibles fiscalement.
Nous vous aidons à identifier le statut le plus adapté à votre situation et à en optimiser les avantages fiscaux.
Choix entre Régime Micro-BIC et Régime Réel
Lorsque vous déclarez vos revenus locatifs, vous devez choisir entre deux régimes fiscaux, en fonction de vos recettes et des spécificités de votre bien :
Régime Micro-BIC :
- Conditions : Ce régime est accessible si vos recettes annuelles ne dépassent pas les seuils suivants :
- 77 700 € pour les locations meublées classiques.
- 188 700 € pour les locations de tourisme classées.
- Avantages :
- Simplicité administrative : un abattement forfaitaire est automatiquement appliqué.
- Abattement :
- 50 % pour les locations meublées classiques.
- 71 % pour les meublés de tourisme classés.
- 30 % pour les locations meublées de tourisme non classées (plafonnées à 15 000 € de recettes).
Régime Réel :
- Conditions : Obligatoire si vos recettes dépassent les seuils du Micro-BIC ou sur option si ce régime est plus avantageux.
- Avantages :
- Vous déduisez toutes les charges réelles liées à votre activité : intérêts d’emprunt, travaux, frais d’acquisition, frais de gestion, etc.
- Vous pouvez amortir le bien immobilier et le mobilier, réduisant ainsi vos revenus locatifs imposables.
Comparatif : Le régime Micro-BIC est adapté aux petites structures avec peu de charges. En revanche, le régime Réel est généralement plus avantageux pour les biens avec des charges importantes ou pour optimiser votre fiscalité.
TVA et Location Meublée
En général, la location meublée est exonérée de TVA, mais certaines situations entraînent une soumission à la TVA :
Cas où la TVA s’applique :
- Prestations para-hôtelières :
- Si vous proposez au moins trois des quatre services suivants :
- Petit-déjeuner,
- Nettoyage régulier des locaux,
- Fourniture de linge de maison,
- Accueil/réception de la clientèle.
- La location est alors assimilée à une activité para-hôtelière, soumise à la TVA au taux réduit de 10 %.
- Si vous proposez au moins trois des quatre services suivants :
- Résidences avec services :
- Les locations situées dans des résidences avec services (résidences de tourisme classées, seniors, étudiants) sont soumises à la TVA. Cela permet de récupérer la TVA sur l’achat du bien immobilier et les charges associées, comme les travaux ou le mobilier.
Cas où la TVA ne s’applique pas :
- Location meublée classique à usage de résidence principale du locataire.
- Location meublée saisonnière non classée, sans prestations spécifiques.
Nous vous aidons à vérifier si votre activité entre dans le champ d’application de la TVA et à en tirer parti lorsque cela est avantageux, notamment par la récupération de TVA.
Stratégies Locatives : Courte, Moyenne et Longue Durée
Le type de location impacte directement la fiscalité et la rentabilité de votre investissement :
- Courte durée : Idéal pour maximiser les revenus locatifs (Airbnb, Booking, Abritel), avec des revenus souvent soumis à la TVA.
- Moyenne durée : Pour des séjours de 1 à 6 mois, adaptée aux professionnels en mission ou aux étudiants, avec une gestion plus stable que la courte durée.
- Longue durée : Location traditionnelle offrant une stabilité des revenus et une gestion simplifiée.
Nous vous accompagnons dans le choix de la stratégie locative adaptée à votre bien et à vos objectifs financiers.
Optimisation Fiscale et Amortissement
La location meublée offre la possibilité d’amortir le bien et son mobilier, réduisant ainsi les revenus locatifs imposables :
- Amortissement du bien et du mobilier : Permet de neutraliser une partie importante des revenus imposables voir l’ensemble.
- Exonération de la plus-value pour les LMP : Sous conditions, les plus-values réalisées lors de la vente peuvent être totalement exonérées.
Nous mettons en place une stratégie fiscale et comptable sur mesure pour maximiser vos économies d’impôt et garantir une rentabilité optimale.
Gestion Comptable et Déclarations Fiscales
La gestion comptable des investissements LMNP et LMP nécessite une expertise spécifique :
- Tenue de la comptabilité : Nous assurons une gestion rigoureuse, notamment dans le cadre du régime réel (gestion des amortissements, des charges, etc.).
- Déclarations fiscales : Nous prenons en charge la déclaration 2065 (LMP) ou 2042-C PRO ainsi que la 2031 et annexes(LMNP) et veillons à leur conformité.
- Suivi des seuils : Nous vous aidons à respecter les seuils de revenus pour rester dans le cadre fiscal de votre choix.
Recherche de Financement et Simulation immobilière
Un financement bien structuré est la clé d’un investissement rentable :
- Optimisation du montage financier : Nous vous conseillons sur le type d’emprunt ainsi que son optimisation : durée , garanties, période de différé.
- Simulation immobilière : Avant tout investissement, nous évaluons les rendements prévisionnels à travers une vision cash-flow et une vision résultat.
Gestion Locative et Stratégie de Rentabilité
Une gestion locative efficace est cruciale pour garantir la rentabilité de votre investissement :
- Choix des contrats de location : Bail meublé classique (1 an), bail étudiant (9 mois), ou contrats adaptés à la location courte durée.
- Suivi de la rentabilité : Nous réalisons un bilan chaque année pour ajuster votre stratégie.
- Conformité légale : Nous veillons au respect des normes légales, comme les diagnostics obligatoires ou les normes de décence.
Pourquoi nous choisir pour optimiser vos investissements LMNP / LMP ?
Grâce à notre expertise en fiscalité et comptabilité, nous vous proposons un accompagnement personnalisé et complet. Nous assurons la conformité de vos démarches, tout en optimisant votre rentabilité nette et le volet fiscal.
Vous avez un projet immobilier en LMNP ou LMP ?
Contactez-nous dès aujourd’hui pour élaborer une stratégie sur-mesure qui maximise vos revenus locatifs tout en réduisant vos charges fiscales.
FAQ
1. LMNP ou LMP : Quel statut choisir pour mon investissement immobilier meublé ?
Le choix entre le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur en Meublé Professionnel) dépend de votre activité locative et de vos revenus. Voici les principales différences :
- LMNP : Ce statut est accessible aux investisseurs dont les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 € ou qui tirent moins de 50% de leurs revenus globaux de la location meublée. Il permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment grâce à l’amortissement du bien et à la déduction des charges.
- LMP : Ce statut est destiné aux investisseurs qui génèrent plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels et qui tirent plus de la moitié de leurs revenus de la location meublée. Le LMP permet des avantages fiscaux plus conséquents, comme l’exonération de la plus-value sous certaines conditions.
Je vous accompagne dans le choix du statut le plus adapté à vos objectifs financiers et vous aide à maximiser les avantages fiscaux de chaque régime.
2. Régime Réel ou Micro-BIC : Quel est le meilleur choix pour mon investissement ?
Le choix entre le régime réel et le micro-BIC dépend de votre niveau de revenu locatif et des charges associées à votre bien.
- Micro-BIC : Ce régime simplifié permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs, sans possibilité de déduire les charges réelles. Il est avantageux pour les petits investissements immobiliers avec des charges limitées.
- Régime Réel : Plus complexe mais plus avantageux pour les investissements immobiliers de grande envergure. Le régime réel permet d’amortir votre bien immobilier et son mobilier, et de déduire un grand nombre de charges (frais de notaire, travaux, intérêts d’emprunt, etc.), ce qui peut considérablement réduire votre base imposable. Je vous aide à gérer cette comptabilité détaillée et à optimiser vos amortissements.
En fonction de la valeur de votre bien et de vos charges, je vous conseille sur le régime le plus adapté à votre situation pour maximiser votre rentabilité.
3. Comment optimiser la TVA dans un investissement LMNP / LMP ?
La TVA peut être un levier intéressant pour optimiser votre investissement immobilier meublé, mais elle est soumise à des règles spécifiques :
- Exonération de TVA : En général, les locations meublées sont exonérées de TVA, sauf si vous optez pour une location meublée par ailleurs soumise à TVA, comme la location de chambres d’hôtes ou des locations à des professionnels.
- Récupération de la TVA sur l’achat : Si vous louez des biens meublés dans un cadre soumis à TVA (par exemple, location de meublés à des professionnels), vous pouvez récupérer la TVA sur les investissements réalisés (mobilier, travaux, etc.). Je vous aide à analyser les critères d’éligibilité et à maximiser cette opportunité, tout en respectant la législation en vigueur.
4. Airbnb, Contrats de Location Courte Durée (CD) et Location Longue Durée (LLD) : Quelles sont les meilleures options pour mon investissement LMNP / LMP ?
Le choix entre Airbnb, les contrats de location courte durée (CD) et la location longue durée (LLD) dépend de vos objectifs de rentabilité et de gestion :
- Airbnb / Location courte durée : Ce type de location offre un rendement souvent plus élevé, mais implique une gestion plus intensive (nettoyage, communication avec les locataires, etc.). En tant que loueur meublé, vous pouvez bénéficier de la fiscalité avantageuse du LMNP, mais vous devrez vous conformer à certaines règles locales en matière de location courte durée.
- Location longue durée (LLD) : Elle offre une stabilité des revenus locatifs, avec moins de gestion quotidienne, mais un rendement plus modéré. La location longue durée est soumise à des règles fiscales similaires, avec des amortissements possibles si vous êtes sous le régime réel.
Je vous conseille de choisir le type de location qui correspond à votre stratégie de rentabilité et à vos préférences en termes de gestion.
5. Comment déclarer mes revenus et optimiser ma gestion comptable en LMNP / LMP ?
La déclaration des revenus locatifs meublés doit se faire selon des règles fiscales spécifiques, en fonction du statut choisi :
- LMNP : Vous devez déclarer vos revenus locatifs sur la déclaration 2042-C PRO. Si vous êtes sous le régime réel, une comptabilité détaillée est nécessaire, comprenant les amortissements du bien, les charges, et les produits. Si vous êtes sous le régime micro-BIC, une déclaration simplifiée avec un abattement de 50% sur vos revenus suffit.
- LMP : Vous devez remplir la déclaration 2065 pour les revenus générés par l’activité de location meublée professionnelle. En tant que LMP, vous pouvez déduire un plus grand nombre de charges, notamment les frais de gestion, et bénéficier d’avantages comme l’exonération de plus-value sous certaines conditions.
Je vous accompagne dans la gestion de la comptabilité et dans l’optimisation de vos déclarations fiscales pour éviter les erreurs et maximiser vos économies d’impôt.
