Grâce à la loi de finances pour 2025, les dons familiaux en numéraire affectés à l’achat ou à la rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire bénéficient d’une exonération exceptionnelle de droits de donation, sous conditions.
Ce dispositif, prévu par la loi de finances, permet d’exonérer jusqu’à 100 000 € par donateur, dans la limite globale de 300 000 € de dons par bénéficiaire.
Cette mesure, issue de l’article 790 A bis, constitue une opportunité majeure d’optimisation patrimoniale pour les familles, applicable entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
Une nouvelle exonération temporaire des dons familiaux ( 790 a bis)
L’article 71 de la loi de finances pour 2025 instaure un levier particulièrement attractif d’optimisation patrimoniale, en créant un abattement temporaire applicable aux dons de sommes d’argent consentis au sein du cercle familial.
Ce dispositif exceptionnel est strictement encadré : les fonds transmis doivent être affectés à l’achat ou à la rénovation énergétique d’un logement destiné à devenir la résidence principale du donataire.
Codifié à l’article 790 A bis du Code général des impôts (CGI), ce mécanisme permet d’exonérer de droits de mutation à titre gratuit jusqu’à 100 000 € par donateur (parent, grand-parent ou, à défaut de descendance, oncle ou tante), dans la limite globale de 300 000 € par donataire.
Cette exonération s’applique aux dons réalisés jusqu’au 31 décembre 2026.
L’intérêt du dispositif est renforcé par son caractère cumulable avec les abattements de droit commun, notamment :
- l’abattement de 100 000 € entre parent et enfant ;
- l’abattement de 31 865 € entre grand-parent et petit-enfant¹.
En pratique, un parent âgé de moins de 80 ans peut ainsi transmettre jusqu’à 231 865 € sans aucune fiscalité, sous réserve du respect des conditions légales d’affectation des sommes et de conservation du logement.
Conditions de fond et de forme pour exonérer un don familial
Pour bénéficier pleinement de ce dispositif, la donation doit être consentie en pleine propriété et les sommes transmises doivent être affectées dans un délai de six mois soit à l’acquisition d’un logement neuf, y compris en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), soit à la réalisation de travaux de rénovation énergétique portant sur un bien situé en France et destiné à constituer la résidence principale du donataire.
Le logement ainsi financé devra être conservé à titre de résidence principale pendant une durée de cinq ans. Il peut toutefois être donné en location, à la condition expresse que le locataire en fasse son habitation principale et qu’il ne soit pas membre du foyer fiscal du donataire.
L’Administration fiscale² précise que, pour les acquisitions en VEFA, la date d’affectation des sommes correspond à celle du contrat mentionné à l’article 1601-3 du Code civil.
S’agissant des dépenses de rénovation, sont éligibles les travaux et dépenses ouvrant droit à la prime de transition énergétique, telle que prévue à l’article 15 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019.
Les dons manuels doivent faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration dans le mois suivant la date de remise des fonds, sauf si le donataire est en mesure d’apporter une preuve contraire.
En cas de non-respect des conditions d’emploi ou de conservation, le donataire redevient redevable des droits de mutation à titre gratuit, assortis des intérêts de retard³. Il demeure toutefois possible, dans certains cas, d’opérer un arbitrage entre les différents abattements applicables, afin de limiter l’impact fiscal.
Exclusions et limites liés aux dons familiaux
Le dispositif ne s’applique pas à l’achat d’un terrain, à la construction réalisée sur un terrain préalablement détenu, ni à l’apport des sommes à une SCI, ces opérations étant expressément exclues du champ de l’exonération.
Par ailleurs, seule la fraction des sommes effectivement affectée à l’acquisition du logement ou à la réalisation des travaux éligibles peut bénéficier de l’avantage fiscal.
S’agissant des dépenses annexes — notamment les frais d’acte, les droits de mutation ou autres frais liés à l’opération — celles-ci devraient en principe entrer dans l’assiette du dispositif. Toutefois, une confirmation expresse de l’administration fiscale reste attendue sur ce point, ce qui impose une certaine prudence dans l’application pratique du régime.
En cas de non-respect des conditions d’affectation ou de conservation, le donataire redevient redevable des droits de mutation à titre gratuit, majorés des intérêts de retard. Il demeure néanmoins possible, selon les situations, de procéder à un arbitrage entre les différents abattements applicables, afin d’optimiser la charge fiscale⁴.
Attention, le cumul avec la prime « MaprimeRenov’ » n’est pas possible pour le même bien et pour la même dépense.
Distorsion fiscale et équilibre civil aux dons familiaux
Certains cas particuliers doivent être anticipés, notamment sur le plan fiscal et civil.
D’un point de vue fiscal, une asymétrie temporaire peut apparaître lorsque un seul enfant bénéficie du dispositif d’exonération, tandis que les autres reçoivent des donations d’un montant comparable mais sans projet immobilier éligible.
Toutefois, même en présence d’un avantage fiscal différencié, cette situation ne crée pas en soi d’inégalité civile entre les héritiers.
Sur le plan civil, toutes les donations, sauf stipulation expresse de dispense de rapport, demeurent rapportables à la succession. La valeur nette des biens donnés est alors retenue au jour du partage, ce qui peut entraîner des ajustements entre héritiers, indépendamment du traitement fiscal initial.
En présence de plusieurs enfants, il est vivement recommandé de privilégier la donation-partage. Ce mécanisme permet de figer les valeurs, de sécuriser l’égalité patrimoniale et de limiter les aléas liés à la revalorisation des biens ou au rapport à la succession, tout en apportant une visibilité juridique accrue aux familles.
Don exonéré et succession : rapport civil, dispense et donation-partage
Sur le plan du droit civil, le don exonéré demeure rapportable à la succession, sauf en présence d’une clause expresse de dispense de rapport insérée soit dans l’acte de donation, soit dans un écrit sous seing privé annexé au don manuel⁵.
Cette clause ne requiert pas la forme notariée pour être valable, à condition que la volonté du donateur soit claire, précise et non équivoque, et que le document soit daté et signé.
La dispense de rapport permet d’exclure la libéralité du calcul de la réserve héréditaire, dans la limite de la quotité disponible, sous réserve de l’exercice éventuel de l’action en réduction par les héritiers réservataires. Elle constitue ainsi un outil juridique efficace pour organiser une transmission différenciée, tout en respectant les équilibres successoraux.
Afin de préserver l’égalité patrimoniale entre héritiers, il demeure néanmoins opportun de privilégier la donation-partage⁶. Cet acte notarié présente l’avantage majeur de figer la valeur des biens au jour de la donation, évitant toute revalorisation ultérieure lors du partage successoral et limitant les sources de contentieux familiaux.
En définitive, cette exonération exceptionnelle constitue une opportunité stratégique pour accompagner les projets immobiliers des enfants, petits-enfants ou neveux et nièces, tout en optimisant la transmission et la gestion du patrimoine familial.
Une préparation rigoureuse, intégrant à la fois les dimensions fiscales et civiles, permet de transformer une opportunité légale en avantage familial durable.
Initier un dialogue patrimonial en amont, c’est créer de la valeur, sécuriser les équilibres et instaurer une sérénité durable au sein de la famille grâce à cette nouvelle souplesse réglementaire.
Bonnes pratiques pour sécuriser l’application du dispositif vis à vis de l’administration fiscale
Il convient en priorité de mobiliser l’abattement temporaire prévu à l’article 790 A bis, avant de recourir aux abattements spécifiques applicables aux dons familiaux de sommes d’argent, puis, le cas échéant, aux abattements de droit commun. Cette hiérarchisation permet d’optimiser pleinement le bénéfice du dispositif tout en sécurisant son articulation avec les régimes existants.
Il est ensuite indispensable de s’assurer de la correcte affectation des sommes transmises dans le délai de six mois, conformément aux exigences légales. Le respect de ce délai conditionne directement le maintien de l’exonération et constitue un point de vigilance majeur dans la mise en œuvre du dispositif.
Lorsque la volonté du donateur est d’avantager un seul enfant, il est recommandé de prévoir une clause expresse de dispense de rapport, tout en privilégiant, autant que possible, une donation-partage. Cette approche permet de sécuriser l’intention patrimoniale, notamment lorsqu’il est envisageable de donner à chacun, afin de préserver l’équilibre entre héritiers.
Par ailleurs, une documentation rigoureuse de l’emploi des fonds s’impose. La conservation de l’ensemble des justificatifs est essentielle pour pouvoir répondre efficacement à toute demande de l’Administration fiscale, tant sur l’affectation des sommes que sur le respect des conditions du dispositif.
Il est également opportun d’anticiper les risques de tensions successorales en veillant à une transparence totale et à une traçabilité irréprochable des opérations réalisées. Une communication claire entre les parties contribue à limiter les incompréhensions et à sécuriser la transmission.
Enfin, il convient d’informer les bénéficiaires que le décès du donataire intervenant pendant le délai de conservation n’entraîne pas, en principe, la remise en cause de l’exonération, dès lors que les conditions initiales du dispositif ont été respectées.
Cas concret : Combien devrais-je acquitter de droits sans abattement fiscal ?
Pour une donation de 100 000 € consentie par un parent à son enfant en ligne directe, en l’absence de tout abattement fiscal ou exonération, les droits de donation seraient calculés sur l’intégralité du montant, selon le barème applicable en 2025:
Le montant ainsi obtenu correspond aux droits dus pour une donation en ligne directe de 100 000 €, réalisée entre parent et enfant sans exonération particulière, ni application des dispositifs d’allègement prévus par la réglementation fiscale.
Pour sécuriser la mise en œuvre de ce dispositif et l’adapter à votre situation familiale et patrimoniale, l’accompagnement d’un professionnel reste essentiel, comme celui proposé par OPALE – Conseils & Expertise Comptable.
Références :
- CGI, art. 779 et 790 G.
- BOFiP du 4 septembre 2025, BOI-ENRDMTG-20-20-20, 730 et s.
- CGI, art. 1727.
- Ibid., art. 779 et 790 B.
- C. civ., art. 843 et 931.
- Ibid., art. 1075.
FAQ – Dons familiaux et exonération temporaire
Qui peut bénéficier de ce dispositif d’exonération temporaire ?
Le dispositif issu de la loi de finances pour 2025 a et confirmé en 2025 a concerne les dons de sommes d’argent consentis dans un cadre familial strict. Il concerne les dons consentis notamment entre parents et enfants, mais aussi au profit des enfants des frères et sœurs, sous conditions. L’objectif est d’encourager les transmissions anticipées pour soutenir l’accès au logement.
Quel montant un bénéficiaire peut-il recevoir sans fiscalité ?
Un enfant peut recevoir 100 000 € par donateur, et peut recevoir 100 000 € de chacun de ses parents, soit 100 000 € de chacun, ce qui permet d’atteindre un plafond élevé sans payer de droits de donation. De la même manière, un don de 100 000 € d’un grand-parent peut également ouvrir droit au régime. Au total, un bénéficiaire de la donation peut recevoir jusqu’à 300 000 € de dons exonérés, constituant un réel coup de pouce patrimonial.
Les dons doivent-ils être réalisés sous une forme particulière (don manuel, argent, donation simple ) ?
Oui, les dons de sommes d’argent effectués doivent être consentis en pleine propriété, sans réserve d’usufruit, c’est-à-dire sans démembrement. Les argent réalisés doivent être traçables et déclarés conformément aux règles applicables aux impots, afin de sécuriser l’exoneration et bénéficier de l’exonération prévue par le texte.
À quoi doivent servir les sommes données ?
Les sommes doivent être affectées à une acquisition ou les travaux portant sur un logement acquis ou rénové. Sont visés l’achat d’un bien existant, la construction sur un terrain acheté spécifiquement (mais pas un terrain à bâtir déjà détenu), ou un projet visant à bâtir pour y faire construire une résidence principale. Le bien doit être affectée ultérieurement à la résidence et plus précisément ultérieurement à la résidence principale.
Les travaux de rénovation énergétique sont-ils éligibles ?
Oui, les travaux de rénovation énergétique sont expressément visés, dès lors qu’ils concernent la rénovation énergétique dans la résidence, et plus précisément l’énergétique dans la résidence principale. L’administration fiscale vient d’ailleurs de confirmer que ces travaux doivent répondre aux critères réglementaires. L’administration vient de préciser que l’éligibilité s’apprécie au regard des dépenses effectivement engagées.
Existe-t-il une obligation de conservation du logement à titre de résidence principale ?
Oui, une condition de conservation s’impose : le logement doit être conservé à titre de résidence principale pendant cinq ans, soit pendant 5 ans, et même pendant au moins 5 ans à compter de l’affectation. Cette durée vise à éviter les abus et à garantir la finalité du dispositif.
Les dons familiaux sont-ils cumulables avec les abattements classiques ?
Oui, ces dons familiaux peuvent se cumuler avec les abattements de droit commun applicables tous les 15 ans, sous réserve du respect des plafonds et des règles de priorité entre dispositifs prévues par les textes.
Les dépenses annexes sont-elles prises en compte ?
À ce stade, l’administration invite à préciser les modalités exactes d’intégration des frais annexes, notamment dans les cas notamment dans les acquisitions immobilières complexes. Une analyse au cas par cas reste recommandée.
À quelles situations familiales s’applique cette exonération?
Le régime s’applique aux donations consenties entre ascendants et descendants, mais également, dans certaines hypothèses, entre collatéraux proches. Il vise ainsi à soutenir les projets immobiliers familiaux tout en sécurisant l’exonération de droits.
