Obligations d’une SCI : comptabilité d’une SCI, comment tenir la comptabilité

La société civile immobilière (SCI) est une société de nature civile, distincte d’une société commerciale, dont l’objet principal est la détention, la gestion et la transmission de biens immobiliers. Son fonctionnement est encadré par les articles 1845 et suivants du Code civil. Dans la pratique, la fiscalité de la SCI et le choix d’imposition (SCI à l’IR ou SCI à l’IS) influencent directement les obligations de la structure : beaucoup de dirigeants se demandent alors quelles sont les obligations comptables, si la SCI est soumise à une tenue de la comptabilité formalisée, et dans quels cas il est obligatoire de tenir une comptabilité ou d’établir les comptes annuels.

Selon la situation, la comptabilité de la SCI peut être tenue en comptabilité simplifiée, ou reposer sur une comptabilité de trésorerie (voire tenir une comptabilité de trésorerie) ou sur une comptabilité d’engagement plus complète en comptabilité en partie double, structurée autour d’un plan comptable. Cette tenue de la comptabilité suppose alors de suivre correctement les opérations, les recettes, les dépenses et les pièces justificatives, notamment en cas de contrôle. Pour sécuriser la gestion de la comptabilité, le gérant de la SCI peut s’appuyer sur un expert, un comptable d’une SCI et, si besoin, un logiciel de comptabilité parmi les nombreux logiciels de comptabilité disponibles. C’est précisément pour répondre à ces questions que nous publions cet article axé juridique et comptable détaillant les règles comptables applicables aux SCI.

Comptabilité d’une SCI : est-il obligatoire d’établir des comptes annuels ?

En principe, une société civile immobilière n’a pas l’obligation d’appliquer toutes les règles de la comptabilité d’une société commerciale. Autrement dit, la SCI n’est pas tenue, par défaut, de tenir une comptabilité commerciale conforme au PCG ni d’établir des comptes annuels. Cependant, si la SCI exerce une activité économique ou si elle est soumise à certaines dispositions (forme particulière, taille, statuts, choix fiscal), les obligations peuvent évoluer : les obligations comptables d’une SCI peuvent alors imposer la tenue de la comptabilité, avec des comptes structurés et, dans certains cas, l’établissement de comptes annuels.

Remarque :
On entend par « comptes annuels » un ensemble complet comprenant un bilan, un compte de résultat et une annexe, établis selon le plan comptable et les règles du PCG¹ (ainsi que d’autres règlements si nécessaire).
À l’inverse, lorsque la SCI décide volontairement d’établir des documents sans respecter ces règles comptables, elle peut se contenter d’une comptabilité plus souple : les documents produits ne constituent pas des comptes annuels au sens strict, mais des « documents financiers », issus d’une comptabilité simplifiée, établie selon les modalités définies par la SCI.

DANS QUELLES SITUATIONS UNE SCI EST-ELLE TENUE D’ÉTABLIR DES COMPTES ANNUELS ?

En principe, une SCI n’est pas automatiquement obligée d’établir des comptes annuels : la comptabilité SCI reste une obligation variable selon sa situation. Toutefois, la SCI peut devenir SCI soumise à l’établissement de comptes annuels (et donc à une comptabilité plus complexe) lorsque certaines conditions sont réunies. Dans ces cas, la comptabilité de la SCI doit être organisée de façon rigoureuse, afin de respecter les règles et respecter les règles comptables, notamment pour éviter toute mauvaise tenue de la comptabilité en cas de contrôle.

Une SCI peut être tenue d’établir des comptes annuels du fait de :

• Sa forme 
• Sa taille
• Des dispositions statutaires
• La nomination volontaire² ou obligatoire³ d’un commissaire aux comptes

OBLIGATION D’ÉTABLISSEMENT DE COMPTES ANNUELS

Obligations comptables liées à la forme de la société civile immobilière (SCI familiale, SCPI)

Les obligations comptables varient selon la forme de la société civile immobilière. Dans la majorité des cas, une SCI “classique”, y compris une SCI familiale, n’est pas assimilée à une société commerciale : elle n’est donc pas soumise, par nature, à l’établissement systématique de comptes annuels.

En revanche, certaines structures relèvent d’un cadre comptable spécifique. C’est notamment le cas des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : en application du règlement ANC n° 2016-03, elles sont tenues d’établir des comptes annuels complets, conformément aux règles comptables applicables à leur forme particulière.

Obligations comptables liées à la taille et à l’activité : pourquoi tenir une comptabilité ?

Au-delà de leur forme, certaines SCI voient apparaître des contraintes de tenir une comptabilité plus formalisée en raison de leur taille et de leur activité. Dans ce contexte, la SCI a généralement un volume d’opérations plus important et la comptabilité peut être amenée à devenir une comptabilité complète, avec un suivi précis du patrimoine de la SCI et du capital de la SCI. Le gérant doit alors tenir la comptabilité d’une manière plus structurée pour gérer la comptabilité au quotidien, sécuriser les déclarations fiscales et garantir une comptabilité rigoureuse au sein de la SCI. Cette vigilance est d’autant plus nécessaire lorsque la SCI exerce une activité particulière, par exemple en SCI de construction ou en SCI de construction-vente, ou encore lorsque la société bascule dans un régime proche des exigences d’une société commerciale, comme c’est le cas pour les SCI à l’IS.

Concrètement, toutes les SCI ne sont pas concernées : la SCI doit présenter des comptes annuels uniquement si les 3 conditions suivantes sont réunies. Dans ces situations, les associés de la SCI peuvent décider d’aller encore plus loin dans le formalisme pour renforcer la transparence entre la comptabilité de gestion et celle destinée à l’information des associés. La SCI a alors intérêt à s’équiper d’outils adaptés, car la SCI permet également un meilleur pilotage quand les obligations augmentent au sein de la SCI.

Certaines SCI sont tenues d’établir des comptes annuels du fait de leur taille lorsque les 3 conditions suivantes sont réunies :

1. Être une personne morale de droit privé non commerçante ;
2. Exercer une activité économique ;
3. Dépasser 2 des 3 seuils suivants⁴ :

• 50 salariés,
• 3,1 M€ de chiffre d’affaires,
• 1,55 M€ de total de bilan.

Obligations comptables prévues par les statuts : tenir la comptabilité et organiser la gouvernance

En l’absence de dispositions légales spécifiques, les statuts d’une société civile immobilière peuvent préciser plusieurs points structurants : la tenue de la comptabilité et/ou l’établissement de comptes annuels, la gérance, les modalités de décisions collectives, l’organisation des assemblées générales, la consultation des associés, ou encore l’affectation des résultats. Autrement dit, ce cadre statutaire sert de base pour définir comment tenir la comptabilité et quels documents doivent être produits au fil des exercices.

Remarque :
Par nature, une société civile n’est pas soumise aux dispositions du Code de commerce. Or, c’est ce dernier qui fixe les grands principes comptables, ensuite complétés par les règles du PCG. Dès lors, il est envisageable de ne pas appliquer strictement les dispositions du PCG lorsque la comptabilité est tenue uniquement parce que les statuts l’exigent, tant que ces statuts n’imposent pas l’établissement de comptes annuels conformes au plan comptable général.

Dans une telle configuration, il convient, selon nous, de le préciser explicitement :

• dans la formalisation de la décision statutaire conduisant à l’établissement de documents financiers (qui ne sont pas des comptes annuels au sens strict puisque les règles du PCG ne sont pas suivies) ;
• au sein même de ces documents financiers, afin d’éviter toute ambiguïté sur leur portée.

Enfin, il est rappelé que la société civile immobilière n’a pas à déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce, y compris en cas d’option pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Tenir une comptabilité en SCI : obligations fiscales à l’impôt sur le revenu et en SCI à l’impôt sur les sociétés

Même lorsqu’aucune obligation “juridique” n’impose des comptes annuels, la SCI peut être tenue à une tenue d’une comptabilité conforme au PCG pour des raisons fiscales. Cette exigence dépend du régime d’imposition retenu et du traitement fiscal applicable chez les associés.

Cette obligation peut être induite par :

Le choix du mode d’imposition des résultats dans la SCI elle-même : lorsque celle-ci opte pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés, elle doit déterminer son résultat selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette option en SCI à l’impôt sur les sociétés conduit donc à tenir une comptabilité conforme au PCG, avec une tenue d’une comptabilité plus proche de celle d’une société commerciale, généralement fondée sur une comptabilité d’engagement et en partie double.

Les modalités d’imposition chez les associés de la SCI : lorsque des droits dans une société civile sont inscrits à l’actif :

• d’une personne morale passible de l’IS dans les conditions de droit commun ; ou,
• d’une entreprise industrielle, commerciale (BIC), artisanale ou agricole (BA) soumise à l’IR selon un régime réel,

La quote-part de résultat revenant à ces associés doit être déterminée selon les règles propres à leur régime. Cela impose à la SCI de tenir une comptabilité conforme au PCG, afin d’être en mesure de calculer correctement ce résultat et de sécuriser la tenue d’une comptabilité utilisée pour les obligations fiscales des associés.

Par ailleurs, les règles d’imposition diffèrent selon le régime de chaque associé. Ainsi, lorsqu’une société civile compte à la fois des associés soumis à l’impôt sur le revenu et d’autres à l’impôt sur les sociétés, elle doit procéder à une double détermination de ses résultats en appliquant les règles propres à chacune des catégories de membres. La tenue d’une comptabilité devient alors indispensable pour fiabiliser ces calculs et éviter tout écart de traitement fiscal.

Remarque :
Par « comptabilité conforme au PCG », on entend que le résultat est déterminé selon les règles du PCG. La SCI n’est toutefois pas tenue d’établir des comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexe) tant qu’aucune autre disposition juridique ou statutaire ne l’y oblige.

Comment faire la comptabilité d’une SCI quand rien n’est imposé ?

Même en l’absence d’obligation légale ou statutaire, le gérant peut choisir d’organiser volontairement la comptabilité et d’établir des documents financiers11 pour la SCI. Autrement dit, la SCI ne doit tenir une comptabilité que si un texte, les statuts ou la fiscalité l’y contraignent, mais elle peut tout à fait décider de le faire pour sécuriser sa gestion et mieux suivre ses opérations.

À notre avis, lorsqu’une SCI met en place cette comptabilité sur une base volontaire, elle n’est pas tenue de préparer ces documents en respectant strictement le PCG. Dans une telle situation, il nous semble préférable, en tant que cabinet d’expertise comptable , de le mentionner expressément, à la fois dans la décision et dans les documents financiers eux-mêmes, pour éviter toute confusion sur leur portée.

FAQ – Comptabilité d’une SCI

Quelles sont les obligations comptables d’une SCI ?

Par nature, une SCI est une société civile : elle n’est donc pas automatiquement soumise aux règles du Code de commerce applicables aux sociétés commerciales. En pratique, cela signifie qu’elle n’a pas, en principe, l’obligation de tenir une comptabilité complète conforme au Plan comptable général (PCG) ni d’établir des comptes annuels. Toutefois, plusieurs situations peuvent rendre cette comptabilité obligatoire. D’abord, certaines SCI doivent établir des comptes annuels en raison de leur forme (par exemple les SCPI). Ensuite, une SCI peut y être contrainte du fait de sa taille lorsque trois seuils sont franchis (effectif, chiffre d’affaires et total de bilan). Enfin, les statuts peuvent imposer une tenue comptable plus rigoureuse : ils peuvent exiger l’établissement de comptes annuels, organiser la présentation de la gestion, ou prévoir des règles d’approbation et d’affectation du résultat. Autrement dit, les obligations comptables d’une SCI dépendent autant de sa structure, de son activité et de sa dimension que des choix statutaires faits par les associés.

Est-ce qu’une SCI doit faire un bilan ?

Une SCI ne doit pas forcément faire un bilan. Le bilan fait partie des comptes annuels, avec le compte de résultat et l’annexe. Or, une SCI n’est tenue d’établir ces documents que si une obligation légale, fiscale ou statutaire l’impose. C’est le cas notamment pour certaines SCI par leur forme (ex. SCPI), pour les SCI dépassant certains seuils de taille, ou quand les statuts prévoient explicitement l’établissement de comptes annuels. Par ailleurs, même sans obligation légale, le gérant peut choisir de tenir une comptabilité et d’établir un bilan sur une base volontaire, par souci de transparence entre associés ou pour faciliter la gestion et le suivi du patrimoine immobilier. Dans ce cas, il est conseillé d’indiquer clairement cette pratique et les règles retenues.

Quel est le prix d’un comptable pour une SCI ?

Le coût d’un expert-comptable pour une SCI varie surtout selon le niveau d’obligation comptable et fiscale. Une SCI imposée à l’impôt sur le revenu, sans exigence de comptes annuels, peut se limiter à une tenue simple et à une déclaration de résultat, ce qui réduit la charge de travail. À l’inverse, si la SCI est à l’impôt sur les sociétés, ou si ses associés sont eux-mêmes soumis à un régime réel (IS, BIC ou BA), la société doit tenir une comptabilité conforme au PCG et produire des comptes annuels, ce qui implique un suivi plus technique et donc un budget plus élevé. Le prix dépend aussi du volume d’écritures (nombre de biens, de mouvements bancaires, de travaux), des statuts (exigences particulières) et des services inclus (assemblée annuelle, gestion des comptes courants, conseils). En clair, pour estimer correctement le tarif, il faut raisonner selon le régime fiscal de la SCI et la complexité réelle de sa gestion.

Sources :

1.Plan comptable général, i.e. règlement ANC n° 2014-03.

2.Réponse EC 2017-11, Bulletin CNCC n° 186, juin 2017, p. 374.

3. Par exemple, au regard des dispositions applicables aux comptes consolidés (cas d’une SCI mère d’un groupe dépassant les seuils) ou en vertu d’autres dispositions (une SCI qui gère un fonds d’investissement alternatif (FIA), cf. instruction de l’AMF, DOC-2014-02, « Information de l’AMF et des investisseurs des FIA non agréés ou non déclarés ».

4.Cf. C. commerce, art. R. 612-1.